Житлове забезпечення і корупція в Україні

40 переглядів

Детальний аналіз непрозорості сектора житлового забезпечення в Україні та дослідження впливу закритості на розвиток корупції наведені в статті аналітика Transparency International Україна Майкла Рані.

Вартість житла в Україні без сумнівів висока. Квадратний метр житлової площі у Києві коштує в середньому $3443. Для порівняння – у Варшаві середня ціна становить $4079, а у Відні –$6265.1 Ці цифри не дуже вражають, якщо не порівнювати вартість житла із валовим внутрішнім продуктом (ВВП) кожної країни. Так, у Австрії квадратний метр відповідає 14 відсоткам ВВП, у Польщі – 33, а в Україні – 117. Площа у квадратний метр коштує як середня зарплата українця за 14 місяців.

Причини таких непомірно високих цін на житло витікають зі зрадницької системи правового регулювання, яка з-поміж усіх потенційних конкурентів грає на руку кільком великим компаніям. Останні, зазвичай, мають тісні фінансові зв’язки із урядом. Правова ситуація надзвичайно жахлива: Україна займає 180 місце зі 183 країн у звіті Світового банку «Про легкість ведення бізнесу» в питаннях санкціонування будівництва. Ця правова та структурна нераціональність пережила восьмирічний економічний бум, що забезпечив «майже «ідеальні» макроекономічні фактори для житлово-будівельного сектора», проте тривалі негативні наслідки фінансової кризи 2008 року сигналізували, що реформу відкладати далі вже нікуди.

Детальний аналіз будівельного сектора

У період із 2000 по 2008 рік вартість житла в Україні зросла більш, ніж на 1000 відсотків. Такий стрімкий ріст був викликаний у першу чергу спекуляцією – державні та іноземні інтереси підкріплювалися, здавалося б, незупинним одностороннім рухом ринку – а також збільшенням іпотечного кредитування, що надало можливість приєднатися представникам середніх верств населення та нижньому середньому класу. Як і в більшості фінансових пірамід, аспект, що робить їх небезпечними – швидке неприйнятне зростання цін – викликав надзвичайну зацікавленість у всіх, хто має змогу інвестування. Фактично, мало який інший сектор протягом першого десятиліття ХХІ сторіччя міг похвастатися таким потенціалом непередбачуваних доходів, як сфера будівництва. Більше того, юридичні обмеження інвестицій закордон зумовили те, що все більша кількість фінансів українських багатіїв спрямувалася у житловий сектор. Це означало успіх для продавців житла, але принесло значні незручності громадянам, які просто шукали нормальне житло.

У країнах, що стикалися із подібним різким ростом зацікавленості у житлі, в результаті спостерігався підйом у сфері будівництва, що, в свою чергу, стримувало підвищення цін на помешкання до захмарних (як це відбулося в Україні). Як попередньо зазначалося, навіть 30-відсотковий спад цін у порівнянні із рівнем 2008 року все одно не сприяв доступності житла для середньостатистичного українця.

Причиною послужило те, що бум 2000-х став дуже вигідним для будівельних фірм. Більше того, через відсутність реформ цієї сфери у незалежній Україні так і не розвинувся конкурентоспроможний будівельний сектор. Олігопольну структуру поставок «задавило» кілька великих малоефективних холдингових компаній, які утримують свою частку на ринку завдяки закулісним змовам із місцевою владою. За даними звіту 2007 року, 58% усього будівельного ринку Києва контролювалися декількома крупними холдинговими фірмами, і будь-кому, хто намагався втиснутися у ринок, отримати дозвіл на зведення споруд у бажаному місці було дуже складно, а то і зовсім неможливо. У звіті також відзначалася відсутність конкуренції, яку підкреслювала значна різниця між цінами на будівництво і помешкання: на ринку вона складала від 200 до 400 відсотків.

За останні п’ять років ситуація не покращилася.«Київміськбуд», компанія, яка у 2007 році контролювала 27 відсотків ринку, тепер утримує майже 70 відсотків усіх новобудов Києва. Минулого року задекларовані доходи «Київміськбуду» становили 136,14 млн. гривень, із яких близько 30% буде виплачено в якості дивідендів акціонерам. 80% усієї компанії належить Київській міській раді.

Навіть на перший погляд, не беручи до уваги зловживання моральним аспектом, такий порядок видається проблемним. Орган влади, відповідальний за дозвіл та планування будівництва, не повинен мати економічні зв’язки із показно-вільним і конкурентним ринком, який входить до сфери його координації та управління, не говорячи вже про те, щоб утримувати переважну більшість у самому крупному підприємстві. Це у будь-якому випадку залишалося б величезним подразником, навіть якби залучення місцевих органів влади у будівництво було мізерним. В той же час, як зазначалося вище, система правового регулювання у питаннях будівництва в Україні – найскладніша та найбільш нав’язлива у порівнянні із країнами Східної Європи та Центральної Азії, і входить у трійку найгірших у світі.

На додачу до анекдотичної очевидності проблем отримання бажаного дозволу на будівництво, правові вимоги настільки докладні та лячні, що у звіті Світового банку «Про легкість ведення бізнесу» Україна посіла одне з останніх місць. Вартість отримання дозволу на зведення споруди (що, варто відзначити, бере до уваги лише відкриті та публічні дані, не враховуючи фактору корупції), складає 1462 відсотки доходу на душу населення. Окрім того, процес підготовки документів триває 375 діб і складається із 21 окремої процедури. Середні цифри для Східної Європи та Центральної Азії (які історично відстають в таких питаннях у порівнянні із багатьма іншими країнами світу) наступні: процес складається із 20 процедур, займає 238 днів і становить 44 відсотків доходу на душу населення.

Отримання дозволу на будівництво – не єдина перепона на шляху до якіснішого, прозорішого та більш справедливого ринку нерухомості. Україна займає 166 місце у світі що стосується реєстрації майна і, знову ж, останнє серед країн Східної Європи та Центральної Азії. Цей процес додатково займає 117 днів, що, грубо кажучи, у три з половиною рази більше, ніж у вищезазначеному регіоні. При цьому, такі прості проблеми впливають на сферу будівництва найбільше – започатковуючи бізнес, потрібно справлятися із необхідністю сплачувати податки 135 разів на рік (у країнах ОЕСР в середньому десять разів) і чекати 274 доби на дозвіл використання електроенергії.

Дуже легко загубитися у цьому процесуальному макроекономічному лабіринті і забути, що саме на долю середньостатистичного українця приходиться найтяжчий удар правового регулювання і корупційної системи, яку воно увічнює. Справжнім підтвердженням цього закулісного бюрократичного покровительства є те, що у країні, в якій кількість населення із 1994 року стабільно знижується, так складно знайти доступне прийнятне житло для всіх громадян.

Більше того, будівельний сектор складав невід’ємну частину господарства України у ХХІ столітті, а оскільки він залишається непродуктивним, економіка також буде інертною – невесела перспектива у світлі того, що Україна досі переживає наслідки світової фінансової кризи, а її ВВП залишається на 10 відсотків нижчим від його рівня до кризи. У період із 2001 по 2007 роки будівництво отримувало близько 50 відсотків загальних капіталовкладень і залучало більш, ніж 1 млн. працівників (а це становить 5% усієї робочої сили).

Будівельна індустрія України у період свого розквіту виступала потужним рушієм економіки. Сама ця діяльність не була ефективною, беручи до уваги жадібність та корумпованість, якою просякла система правового регулювання, що, в першу чергу, опікувалася утриманням потенційних конкурентів за межами ринку та збагаченням олігархів і чиновників, проте, в той же час, вона надала велику кількість робочих місць і зробила внесок у поступовий розвиток економіки. Із тривалої прибутковості «Київміськбуду» випливає наступне: складається враження, що значно спотворене співвідношення означає тільки те, що позитивний ефект поступового стимулювання, який виявляється у формі збільшення кількості робочих місць та економічного зростання, є побічним ефектом поточної системи, а не її складовою. На додачу до невиправдано високих цін на житло і на його оренду, сфера будівництва України не потребує створення нових робочих місць та не має причин бути конкурентноздатною для отримання прибутку і дивідендів для себе, інвесторів та союзників у міських радах.

На даний момент українська влада не прийняла жодного кроку для подолання структурної слабкості, яка породила житлову проблему. Натомість, уряд Януковича протягом останніх двох років втілював національний проект «Доступне житло» вартістю в 12,3 млрд. гривень (1,47 млрд. доларів), метою якого було побудувати квартирні будинки в обласних центрах і продавати квартири громадянам за зниженими ставками іпотечного кредиту. На момент написання, проект був іще на початковій стадії, тож зараз складно судити амбітну мету створення доступного помешкання – по 4000 гривень за квадратний метр (близько 484 долари), що складає 7 відсотків від поточної оціночної вартості. Яким би не був результат проекту, варто відмітити, що тривалі і запізнілі правові реформи могли б досягти цієї ж мети без затрат коштів.

Рекомендації

В першу чергу, і це найважливіше, процес отримання дозволу на забудову, що на даний момент є одним із найбільш клопітких в усьому світі, необхідно значно скоротити для того щоб менші і дієвіші фірми отримали змогу увійти на ринок і конкурувати із групою крупних холдингових компаній. Такі великі підприємства не намагаються стати конкурентноздатними і утримують свою долю на ринку лише завдяки особливим стосункам із місцевою владою.

Більше того, дозвіл на будівництво є лише верхівкою айсберга правових реформ. Україна посідає ледь не останнє місце у рейтингу простоти оподаткування, а також входить до останньої тридцятки у світі в питаннях електрифікації та реєстрації нерухомості. Реформи, що стримують диверсифікацію у сфері бізнесу, роблять слона із легендарної приказки, якого всі намагаються не помічати (а цим «слоном» в Україні виступає закон про дозвіл на будівництво), іще більшим, і увіковічнюють роздуті ціни, безрезультативність і таємні змови влади із підприємствами.

Окрім правових реформ, процес отримання підприємствами права на земельні ділянки має стати більш відкритим та прозорим. На даний момент законодавчі норми підтримують відсутність конкуренції на ринку, а посилення прозорості означатиме те, що використовувана методологія не просто змінить траєкторію від плану дій «законно, хоча й неетично» до закулісного підходу.

Правові перепони, що зашкоджують відкритій конкуренції та появі нових будівельних фірм, призвели до системи, в якій прибутки кількох привілейованих підприємств та їхніх партнерів серед влади мають пріоритет у порівнянні з економічним благополуччям українців. В той час, як першочергово варто було б усвідомити причину проблеми і прийняти певні кроки до її вирішення, національний проект «Доступне житло» належним чином не опікується підґрунтям утримання високих цін на помешкання в Україні. Ватро вжити заходів для посилення прозорості і конкурентоздатності будівельного сектору. Це сприятиме тому, що економічні переваги сфери житлобудівництва матимуть вже не кілька обраних компаній зі зв’язками, а довіра українського народу до владних інститутів зросте.

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>